土地整备利益统筹项目成了房企在深圳拿地的主流
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一、开发商如何提前介入土地整备利益统筹项目
二、开发商未获选正式合作方时如何拿回前期费用
三、开发商前期支付的搬迁补偿费用纳入成本的问题
笔者按：
2021年第三季度，深圳市集体资产交易项目共37个，其中龙岗区占了19个，以公开招标的交易方式为主，属于土地整备类型的项目占比超过了半数。
2021年11月25日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局正式发布《<龙岗区土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案工作指引>及配套文件的通知》（以下简称《通知》），就土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议的备案工作以及搬迁补偿安置协议书、权属核查表等配套文件进行了相应规范。
行业普遍认为，龙岗区发布的上述通知顺利地解决了开发商参与土地整备利益统筹项目中提前与被搬迁人签订《搬迁安置补偿协议》的合法合规性问题，前期拆赔支出纳入土地成本的问题也得以顺利解决。开发商参与土地整备项目前期工作的这个业务痛点被有效解决后，随着土地整备利益统筹项目逐渐成为深圳今后新增建设用地的主要措施，开发商参与前期工作并就留用地部分与村股份公司展开合作的方式也将成为开发商今后在深圳拿地的主流路径。
一、开发商如何提前介入土地整备利益统筹项目
从政策走向来看，土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）有明显的向城市更新项目的操作模式趋同的迹象。对于开发商来说，提前拿下利益统筹项目主要有如下几种方式：
1.成为村股份公司的意向合作方
参与村股份公司关于利益统筹项目意向合作方的招商是提前锁定利益统筹项目最直接也最有效的方式，例如深圳联合产权交易所2019年12月2日发布的《关于上下水径土地整备利益统筹项目选择意向合作方的招商公告》。利益统筹项目一般都是在区土地整备事务机构、街道办、规划国土主管部门派出机构与原农村集体经济组织继受单位（即村股份公司）签订“四方实施协议”且政府核发留用土地批复后再由村股份公司在集体资产交易平台（深圳交易集团各区分公司）公开招商引入正式的合作主体（即开发商），但意向合作方却可在利益统筹项目立项之前或者之后就由村股份公司引入，因此开发商其实在很早期（也即项目立项前）就可以介入村股份公司的利益统筹项目。至于开发商成为意向合作方的具体准入条件，则可参考《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发〈龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法〉的通知》（深龙府办规〔2017〕1号）以及《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则的通知》（深龙府办规〔2018〕1号，具体为第十六条的内容）的相关规定。需注意的是《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2018〕1号）目前已过有效期，新的实施细则已公布，且现处于征求意见与送审阶段：在新的实施细则发布之前，已在交易平台发布选取意向合作方公告的，可继续按原程序完善相关手续。
附：关于利益统筹项目的操作流程具体可参考如下：
2.在成为意向合作方前与村股份公司签订《前期服务协议》
有很多开发商认为利益统筹项目与城市更新项目存在很大的差异，利益统筹项目属于典型的政府主导的项目，开发商过于早期介入项目，比如开发商在利益统筹项目立项前或者在未取得村股份公司的意向合作方资格前就自行与被搬迁人签订《搬迁安置补偿协议》的话，这个协议的有效性值得商榷，而城市更新项目立项前开发商与被搬迁人签订的这类合同一般都不会存在这个问题。
从实务的角度来说，开发商其实在取得村股份公司的意向合作方资格前就有介入利益统筹项目的空间，比如在村股份公司招商引入意向合作方之前，开发商先与村股份公司签订《前期服务协议》（一般只需过“三会”即可，不需走平台公开招商），村股份公司委托开发商处理土地整备利益统筹项目的测绘评估、范围线调整、意愿征集、协助编制实施方案及申报审批等前期工作。从村股份公司将取得土地整备后的留用地，并将留用地拿出来跟开发商合作开发的角度来说，《前期服务协议》中委托开发商办理搬迁补偿协议谈判及签订、收房及拆除、过渡安置费支付、制定项目方案、报批报建等工作其实也没有什么法律瑕疵，毕竟是委托关系，主体还是村股份公司，开发商只是受托人。
龙岗区城市更新和土地整备局2021年11月25日发布的《<龙岗区土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案工作指引>及配套文件的通知》其实很值得赞赏，《搬迁补偿安置协议书》的版本中有明确提到“本协议所称的甲方为社区股份合作公司（或者社区股份合作公司及其依法选定的开发主体），乙方为被补偿人，丙方为社区股份合作公司选取的意向合作方。丙方可视情况作为协议一方，也可不作为协议一方。”这个要求搬迁安置补偿协议必须在政府部门备案的规定既确认了开发商提前签订《搬迁补偿安置协议书》的合法性，又解决了意向合作方前期支付费用的合规性，同时还为开发商前期支付的拆迁安置补偿费用最终纳入合作开发项目的土地成本提供了税法上的依据。
当然，如果是开发商太过于早期（比如还没取得村股份公司的意向合作方资格，而且也没签订前期服务协议）就以自己的名义与被搬迁方签订《搬迁补偿安置协议书》，除非是村股份公司给予见证或认可，不然在有效性方面还是有待商榷，但如果是村股份公司委托开发商去签的或者村股份公司认可的则另当别论。
3.通过其他方式提前锁定项目
做土地整备利益统筹项目的前融是一件很让人头疼的事情，开发商的前融需求主要发生在成为村股份公司的正式合作方之前，问题是不管开发商是已跟村股份公司签订《前期服务协议》还是已成为村股份公司的意向合作方，在开发商取得正式合作方资格之前，开发商拿出来的这个项目公司其实本质上并没有多大的价值。就前融业务本身来说，因为项目公司只是有可能在未来成为正式合作方，因此对于这个可能性的评估就是我们做前融时判断项目公司股权价值的核心焦点。简单来说，利益统筹项目我们是否可以给开发商提供前融，主要是看是否具备以下几个前提：
（1）开发商（项目公司）跟村里是否已签订《前期服务协议》（且已过“三会”）或者是否已通过村股份公司的公开招引成为意向合作方。
（2）开发商是否已提前锁定项目范围内的部分物业，比如已经收购、已签拆赔协议等，说得通俗一点就是开发商把坑给占了，只要他想做钉子户或者想跟别人抬杠，别人就抢不走项目，另外可以提前控制的物业则越多越好。
（3）开发商与村股份公司、政府相关职能部门的关系是否到位，这个也是很核心的问题，外地来深的开发商对深圳的游戏规则不太熟悉，又不愿意寻找或依托本地团队去推动项目的，这种前融项目我们大概率是不敢去碰的。
二、开发商未获选正式合作方时如何拿回前期费用
龙岗区城市更新和土地整备局2021年11月25日发布的《通知》所附《土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》中，就意向合作方的前期费用支出进行了如下的协议安排：（备注：甲方为村股份公司、乙方为被搬迁人、丙方为开发商）
龙岗区发布的《意见》所附《土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》的约定中，开发商在意向合作方阶段支付拆赔费用后，如果最终未被选定为正式合作方，则按“村股份公司与开发商另行结算”的约定处理，至于到时候是村股份公司确定正式合作方后（指其他第三方），由该第三方将相关款项支付给村股份公司，再由村股份公司还给意向合作方；还是由该第三方直接将相关款项支付给意向合作方，这个具体还要看村股份公司招引正式合作方时所设定的招商条件。
除了意向合作方前期费用的处理外，按照我们的经验，在村股份公司公开招商引入意向合作方之前，如果开发商与村股份公司签订《前期服务协议》，则前期费用的处理依然可以参照上述逻辑处理，比如在协议中设置如下条款：“开发商为推进本项目所开展的全部工作所产生的全部费用均计入项目前期服务费用，由开发商先行垫付上述费用。如开发商未能获选意向合作方，则村股份公司承诺在选定意向合作方之日起30个自然日内向开发商归还上述全部费用并按同期贷款年利率承担利息。如开发商获选意向合作方但未能获选正式合作方，则村股份公司承诺在选定正式合作方之日起30个自然日内向开发商归还上述全部费用并按同期贷款年利率承担利息。如开发商最终通过平台摘牌成为正式合作方，则开发商投入的前期费用核计入项目成本，由项目公司承担。
以下为龙岗区部分利益统筹项目中招商公告相关内容可供参考：
三、开发商前期支付的搬迁补偿费用纳入成本的问题
开发商就土地整备利益统筹项目中村股份公司的留用地部分与村股份公司进行合作开发时，以往最难处理的就是开发商前期支付的清拆费用（包括搬迁安置补偿费用）能否纳入成本的问题。尽管《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）明确规定了“利益统筹项目的搬迁人为原农村集体经济组织继受单位，或原农村集体经济组织继受单位及按照相关规定确定的开发主体”，但开发商作为意向合作方或正式合作方所承担的搬迁安置补偿费用从未在“搬迁安置补偿协议”的层面由政府部门给予清晰界定，由此导致搬迁安置补偿费用支出在税务上一直无法得到认可。事实上，在以往的业务逻辑中，很多地产同行认为土地整备利益统筹项目村股份公司就留用地找开发商合作开发，本质上应属于净地合作开发的范畴（也即村集体自行理清经济关系后拿出净地来合作开发），因此开发商支付的搬迁补偿费用在净地合作开发的前提下不存在纳入拆迁成本的可能，而从实际的情况来看，开发商所支付的搬迁安置补偿费用确实是实实在在的与村股份公司共同支付的清拆费用，法理上确实应纳入“土地征用及拆迁补偿费”的范畴。
庆幸的是，龙岗区城市更新和土地整备局2021年11月25日发布的《通知》所附《土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》中，明确地将意向合作方（开发商）纳入了搬迁补偿安置协议的签订主体范畴，并就搬迁补偿安置协议在区土地整备事务中心的备案要求做了详细规定，这相当于在政府层面认可了开发商支付搬迁补偿安置费用的有效性，也彻底解决了前期搬迁补偿安置费用不被税局认可的问题。总的来说，龙岗发布的《通知》对于土地整备利益统筹项目而言属于实务层面的一大进步。
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